Actuellement, pour rénover leurs biens locatifs, les contribuables ont le choix entre plusieurs régimes fiscaux. Parmi eux, on distingue le déficit foncier, qui est un dispositif de défiscalisation consentant la déduction des travaux et charges sur les revenus globaux des investisseurs. Mais pour que le déficit puisse s’appliquer, la déclaration du déficit est une étape obligatoire. Quelle est alors la démarche à suivre pour cette étape ?
La détermination d’un déficit foncier
En principe, c’est la différence entre les charges déductibles et le revenu foncier qui fait apparaître le déficit foncier. Sous certaines conditions, ou dans la limite de certains plafonds, ce dernier peut être imputé sur le revenu global du contribuable. Et cette imputation exige que le bien soit donné en location, pendant au moins trois ans.
Le calcul du revenu foncier
Pour la déclaration, il faut calculer, tout d’abord, le revenu foncier net imposable. Pour l’avoir, il suffit de calculer la somme des loyers perçus, de l’ensemble de logements à disposition de l’investisseur, et des dépendances. Il faut savoir que dans cette opération, les loyers impayés ne rentrent pas dans le calcul. En revanche, les recettes brutes exceptionnelles, telles que les indemnités d’assurance, font partie de ce calcul foncier. Ce revenu éligible doit être déclaré sous le régime d’imposition réelle. En général, ce dernier s’applique aux revenus fonciers supérieurs à 15 000 €. Dans le cas contraire, il est nécessaire de procéder à un changement de régime. Sinon, l’investisseur ne bénéficiera que d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les charges liées au bien loué.
La détermination du revenu imposable
Après cette étape de détermination de revenu, toujours dans le cadre d’une déclaration convenable, l’investisseur doit déterminer sa base imposable. Pour ce faire, il faut d’abord savoir le résultat foncier, s’obtenant par la déduction de toutes les charges et les travaux éligibles au déficit, des revenus fonciers obtenus. À noter que les charges éligibles sont les travaux de réparation et d’amélioration, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les primes d’assurance et les frais de gestion. En effet, ce résultat peut se présenter sous deux cas possibles :
- positif : le résultat va se cumuler avec les autres revenus à déclarer de l’investisseur, ainsi, la somme de tous ces revenus constitue la base imposable à déclarer ;
- négatif : il s’agit d’un déficit, pour avoir la base imposable, le montant du déficit sera ainsi imputé au revenu global, comme, entre autres les salaires, revenus fonciers.
Pour ce dernier cas, l’imputation est plafonnée à 10 700 €. Toutefois, si le déficit est supérieur à ce dernier, l’excédent est à reporter dans les 10 prochaines années. Il est à faire remarquer que le déficit créé par les intérêts d’emprunt est imputable uniquement au revenu foncier des dix années suivantes.
La déclaration proprement dite
Dès lors, pour déclarer, il suffit de remplir correctement le formulaire 2044. Il est à noter que le résultat foncier qui se trouve sur la déclaration du revenu foncier doit être reporté sur la déclaration n ° 2042, page 3, paragraphe 4, case 4 BC. Et celle du 4BD est réservée pour inscrire les déficits des années antérieures, reportables sur les revenus fonciers.